华侨城（000069）调研报告：价值明显低估，目前已是战略性投资良机

投资评级与估值：考虑资产注入和全面摊薄，我们预计，2007-2009 华侨城A 的EPS 分别为0.56 元、1.42 元、2.16 元。目前华侨城A2007-2009年动态市盈率分别为73 倍、29 倍、19 倍，估值已具有较强的吸引力，我们维持“买入”的投资评级。未来6-12 月合理目标价56.1—79.0 元。

关键假设点：2008 年、2009 年主题公园游客接待量分别增长31%、22%。各房地产项目的结算价格、面积均符合我们的预期（具体参见本报告P15）。集团公司所拥有的华侨城房地产公司60%股权、华侨城酒店集团公司82%股权、香港华侨城公司100%股权等资产，采取公开增发、一次性全部注入上市公司，并于2008 年10 月底前后基本完成。

有别于大众的认识：市场或认为一次性全部注入将导致资产注入当年，如2008 年收入或净利特别高，从而影响到未来股权激励的行权条件。我们认为，这种担心是多余的。资产注入到底对华侨城A 的业绩影响程度如何？市场目前仍存在一定的担忧。考虑到当前房地产市场行情等因素，我们定量地分析表明资产注入将大幅提升上市公司业绩和价值（约增厚

2008 年EPS 约0.51-0.57 元）。当前房地产市场出现了房价涨幅趋缓甚至下跌，成交量萎缩不利局面，作为从事高端市场开发的华侨城受到的负面影响并没有大家想象中那么恶劣，起码在北京华侨城房地产项目、东部华侨城房地产项目等是如此。

股价表现的催化剂：资产注入方案如期出台并顺利过会。再次获取项目以及云南华侨城项目（昆明）公告具体项目规划。

核心假设风险：房地产进一步出台调控政策，尤其是深圳市土地增值税等政策的出台，导致房地产市场目前这种房价涨幅趋缓甚至下跌，成交量萎缩不利局面进一步加剧。资产注入具体方案在预期时间内无法正常出台，注入方式采取多次分批注入。