创投强手沉稳亮相，地产利润保驾无忧 业绩预测：08-09 年 EPS 预测分别为 0.4 元和 0.77 元投资要点：深宝安是国内第一家发行股票的上市公司，目前已结束历经十余年的曲折调整，形成房地产、生物医药和高科技创投等三业并举格局，开始重回上行发展轨道。公司因大股东变更等原因，股改才将完成。股改方案相当于 10 送 1.88 股，非流通股东送出率 28.76%，公司以公积金 8000 万转赠流通股，公司流通股股东每 10 股实获送2.87 股，并附带业绩承诺。股改方案可接受。公司现有房地产、生物医药和高科技三大主业，目前资产和收入比重以地产为主，预计将来在实现房地产开发收入和利润稳定增长的同时，将加快对高科技创业投资和对生物医药投资的比重，促进这两项业务利润贡献以更快速度增长，最终达到三大业务三分利润天下的格局。 公司房地产业务产品涵亲≌ⅰ⒈本┚┟糯笙眯醋致ズ蜕虾１Π泊缶频晡镆稻⒑Ｄ隙喔雠┏⊥恋匾欢妒谐×榷喾矫妫幌钟型恋卮⒈?481 万平米，分布在深圳、惠州、武汉和海南等地；当前开发项目地价成本低，今明两年将进入结算高峰期。生物医药以控股的马应龙公司为专业平台，结合母公司的资本优势一起对国内医药行业的相关优势企业进行收购整合，未来医药主业收入和净利润有望保持稳中有快的成长。公司过去在资本市场上屡有创新，多项法人股投资收益颇丰，未来在向投资控股公司发展过程中，竞争优势将体现在丰富的投资经验、规范的项目选择标准和严格的风险控制体系。创投概念将成为未来最值得关注之亮点。公司已直接投资贝特瑞电子材料公司多家符合创业板上市要求的公司；并拥有中国风险投资公司19.61%  的股权，已投资云峰环保等20 余家高科技企业。预计公司 08 和09 年EPS 分别为 0.4 元和 0.77 元。按地产业务 09 年 18倍 PE 和医药 35 倍 PE 估值，12 个月目标价为 16.24 元；公司地产类业务重估RNAV 价值 14.99 元，将为目标价提供支撑。股改复牌除权价 13.23 元，目标价空间23%，给予谨慎增持投资评级。资本运作历史悠久，成为投资控股集团有优势 公司未来发展战略将向大型投资控股集团发展，在这方面公司有相当的历史底蕴和经验优势。 值得一提的是，上述法人股投资为公司后来偿还 5 亿元可转换债券、替多家深圳本地上市公司偿还约 5 亿元巨额关联担保贷款等解决企业生存和发展的重大困境的过程中发挥了巨大的作用，最终使深宝安不仅能生存下来，而且还为下一步向投资控股型企业发展奠定了相当的物质基础。据调研，目前公司还有无限售条件的241 万股的高鸿股份和 1357 万股的珠江控股，总市值为27718 万元。近年来能够体现公司资本运作能力是2004 年上市的马应龙（具体分析如后），马应龙作为专业治疗痔疮的民族老字号品牌，在深宝安 1995 年介入投资前是微利企业武汉第三制药厂，在大股东介入管理后不久即实现盈利，公司并很快通过分红收回了原始投资成本，然后在推动马应龙成功上市后，目前所持有的1797.2 万股占总股本的29.27%，总流通市值为72876 .46 万元。除此之外，公司还投资了深圳贝特瑞新能源材料股份有限（具体分析如后），为负极材料生产企业龙头.值得关注的是，公司拥有中国风险投资公司 19.61%的股权，从年报上看，公司董事局兼总裁陈政立先生是中国风险投资公司的董事长。据有关媒体采访中国风险公司有关管理层后报导，中国风险投资公司行事低调，已经投资了近 20 家创业企业，将是未来创业板开始启动后的充分受益者。                 4. 三大主业介绍和点评                 4.1. 地产业务：产品多元化，盈利能力强，将进入结算高峰期                 开发历史长，经验较为丰富                 1992 年公司就已进入房地产行业，整个 1990 年代在国内房地产开发领域中享有很高                 的声望。例如：在 1994 年中国最大 300 家股份企业综合评比活动中，宝安集团被评为                 建筑房地产类企业第一名。迄今为止，公司开发城市已遍及全国 16 个大中城市，开发                 项目70 多个，总投资 100 多亿元，积累了较为丰富的大规模成片开发土地的经验。                 公司目前为止最大的手笔是在湖北省武汉市武昌，开发了占地4000 亩的原武汉南湖机                 场，共建成 11 个住宅小区，提供住房一万多套，入住人口 10 万人，成为闻名武汉三                 镇的南湖花园新城和全国房地产开发“造城计划”的成功典范。在汉口，开发了占地                 2000 亩的宝安山水龙城，打造了“武汉首席中式别墅”的高端形象。在鄂州，开发了                 占地26 平方公里集高尔夫球场、水上娱乐、高档会所为一体的红莲湖旅游度假区。在                 海口，开发了占地近千亩的宝安·江南城，成为海口第一明星楼盘。特色产品是具有                 显著中式风格的江南系列产品，已成为宝安集团最著名的房地产品牌。               开发产品已实现多元化                 公司目前开发产品包括住宅（别墅和普通住宅）、商业、旅游地产和农场土地一二级联                 动开发，酒店、写字楼、商场等。住宅、商业和一二级土地联动开发项目参见表3 的                 房地产开发项目储备表，酒店、写字楼和商场等商业地产参见表2.                 在酒店业方面，公司拥有上海浦东陆家嘴核心地段的四星级酒店——上海宝安大酒店。                 在古城荆州拥有四星级酒店——荆州宾馆。在鄂州拥有按五星级标准兴建、华中地区                 最高档的红莲湖高尔夫会所。                 在旅游业方面，公司开发了占地 26 平方公里的湖北鄂州红莲湖旅游度假区，拥有 18                 洞国际标准的红莲湖高尔夫球场。在红安，取得了方圆65 平方公里的天台山风景区的                 经营权、开发权。                 农场土地一二级联动开发：公司在海南澄迈和三亚拥有两个农场，占地 3000 亩左右,                 从公司年报上看，公司还持有海南宝安、鸿安、胜安、景安、大山等多达 5 个农场公                        司，全部是 100%控股，合计占地面积大约 215  万平米。上述农场土地，公司目前采                        用的是战略投资方式，目前大量种植着与公司药业相关的经济作物，未来将成为待开                        发的土地储备，由于极低的历史成本，值得关注。另外，公司全资拥有的广东宝安农                        林高科有限公司是一家专门从事农林开发的企业，目前该公司拥有54 万亩承包山林地                        的总协议，其中从化市4 万亩，连州市30 万亩，清新县20 万亩。公司从2007 年开始                        大规模种植经济树种，其中在清新完成桉树种植8035.5 亩，在从化完成印楝种植230                        亩。同时完成备耕面积20800 亩，其中清新 10700 亩，从化5100 亩，连州5000 亩，                        从长远看，将为公司带来较为丰厚的收益。                        4.1.3. 拥有优质出租物业                        公司所属上海公司经营管理的位于浦东陆家嘴金融贸易区的宝安大厦，写字楼租售情                        况良好，大厦出租率 100％，租金收缴率100％；宝安大酒店报告期内经营稳定，全年                        客房入住率接近 75%；北京公主坟商圈的京门大厦写字楼、连云港“宝安·商业广场”                        目前租售情况也良好。上海和北京的两项出租物业地处核心地段，拥有很高的品牌，                        升值空间大，租金前景好。 公司拥有的出租物情况        （单位：万平米）                 项目名称         地理位置              产品类型   可租面积   权益      权益可租面积                  上海宝安大厦      浦东陆家嘴东方路 800号      综合      2.81    100%     2.81                  北京京门大厦       海淀区羊坊店路中段         写字楼     0.66    100%      0.66                 连云港商业广场        新浦区人民路 66号       商业      4.85    100%     4.85                  咸阳宝安广场          人民中路 6号        商业      1.10    100%      1.10                     总计             ----          --     9.42    100%      9.42                        注：由于面积小和找不到数据，荆州宾馆没有统计在内。                  土地储备规模充沛，盈利能力好，即将集中结算                   公司目前土地储备规模充沛，估算建筑面积 481 万平米，主要分布在深圳、武汉、海                        南、惠州四个地方。从规模和布局上看，公司在行业中属于二线地产。从公司报表和                        媒体资料看，公司在海南三亚和澄迈等地拥有多个农场，占地面积 3000 多亩。                        公司项目储备拿地时间集中在 2004 到2006 年，且深圳、武汉和海口项目的前期土地                        都是在2004 年甚至更早时间拿到的，所以地价成本很低。从拿地时间推断，深圳龙华                        和布吉项目地价应该不足 1200 元/平方米，武汉山水龙城项目和海口项目地价估计在                        500-1000 元/平方米之间。在经过06 年和 07 年的国内开发用地的招牌挂后，公司目前                        储存的开发用地地价大幅上涨，相信公司项目地价相比周边地段升值几乎在 2 倍以上。                        表 3：公司房地产开发项目储备充沛，将进入结算高峰期               （单位：万平米） 项目名称         产品类型    地理位置     Site Area  Ttl GFA 权益   权益建面   目前进度    预计毛利率 世纪春城四期       商住      深圳龙华        4.448   18.05   100%    18.05 在建在售        79% 华浩源四期        商住      深圳布吉        6.236    7.39   100%     7.39 在建在售        71% 山水江南         多层      广东惠州         0.72     12    100%    12.00 在建在售        60% 山水龙城2 期      别墅      武汉          21.73     7.68   100%    7.68 在建在售    50%左右 山水龙城3 期      别墅      武汉           6.67     2.96  100%     2.96 在建在售        51% 山水龙城4 期      多层/别墅   武汉           9.33      6.5  100%     6.50 在建在售    50%左右 山水龙城5 期      高层/别墅   武汉            40      34    100%    34.00 在建在售    50%左右月湖项目         高层      武汉           4.13     12   100%    12.00 前期准备    45%左右 江南城三期        综合      海口          12.97   11.65  100%    11.65 前期准备        40% 宝安·椰林湾       住宅      海南万宁        13.51    23    100%    23.00 前期准备         --- 港湾花园         住宅      海口           2.09   6.65    100%    6.65 前期准备         --- 文安项目         住宅      海口          16.67   16.67  100%    16.67  待开发         --- 桂林洋项目        不详      海口          17.33   26.00   100%   26.00  待开发         --- 海南农场         不详     三亚和澄迈         200     300   100%     300   待开发         --- 总计           ----    ----       353.44   480.95   ---- 480.95    ---       ---  注：农场项目占地面积和建筑面积数据为预估数，未经公司证实。项目开发和销售状况表明公司未来将进入集中结算期。从公司年报等披露资料、搜房                       网等房地产媒体、实地调研可知，深圳两个项目世纪春城4 期和华浩源4 期均已开始                       销售，均价大约在 11000 元和 8500 元左右，销售规模在一半左右。惠州山水江南 1                       期 07 年四季度开盘销售，销售过半，均价约 6000 元/平方米。武汉山水龙城 2006 年                       开工以来，持续滚动开发，目前2 期和3 期销售过半，销售均价 10000 元/平方米。海                       口江南城3 期部分在去年四季度开盘，目前销售过半，均价 6000 元/平方米以上。其                       他山水龙城 4 期正在打桩基，山水龙城 5 期、海南椰林港湾和南渡江、宝峙湾项目正                       在进行前期规划。                       4.2. 生物医药主业：马应龙成长有望加快                        生物医药业子公司是武汉马应龙药业集团股份有限公司，深公司持有29.27%股权。马                       应龙是目前拥有荣获中华老字号和国家工商总局认定的中国肛肠领域唯一的“中国驰                       名商标”，其痔治类产品多年占据全国同类产品市场份额第一名，并在全国26 个省、                       市自治区设立了销售分公司或办事处；07 年公司推出了口服治痔新西药地奥司明片和                       中药治痔新药痔炎消片，获得了良好的市场反应。07 年四季度公司提高了麝香痔疮膏                       出厂价，市场终端反响良好。马应龙股票于2004 年 5 月 17 日在上海证交所上市。2007                       年，马应龙在世界品牌实验室、世界经理人周刊评选的中国最具品牌价值奖中位列第                       218 位，品牌价值达到 31.72 亿元。                       深宝安以投资控股集团为定位，作为未来三大主业之一，生物医药主业要赶上房地产                       主业，意味着还要加大发展步伐，我们判断，公司将通过马应龙加大对国内具有行业                       优势和产品优势的相关医药企业实施收购兼并战略，使马应龙从单一的肛肠领域向更                       广泛的领域发展，在实现马应龙收入和利润增长的同时，深宝安一方面将对这些前景                       较号的被购并企业采用适度直接投资的形式，同时作为马应龙大股东，也将充分获得                       该上市公司发展中的市场溢价。预期整个集团药业资产将在五年内与公司目前房地产                       资产规模持平。公司在年报中披露：08 年将从以下几方面加快生物医药主业发展，（1 ）                       武汉马应龙药业集团股份有限公司将以品牌建设为中心，完善销售渠道管理模式和营                       销后台服务体系，积极探索多样化的营销模式，巩固和扩大公司在治痔药物领域的竞                       争优势。（2 ）大佛药业公司将坚持专业化定位和聚焦经营战略确定了“成为国内耳鼻喉科市场专家和领先者”的发展目标,抓住主导产品，围绕重点市场，集中人财物力，加大市场开发和推广力度，实现销量明显增长。                      4.3. 高新技术主业：技术领先，细分行业龙头                        高新企业投资是目前国内资本市场关注的热点，分析其原因，除了创业板即将在深圳                       开设以外，更是目前中国经济已经在诸多内外因素的推动下，开始迈向了经济结构调                       整和产业升级的新阶段。而在分析国内诸多创投概念的上市公司中，我们认为有三个要素是考察一个创投企业                 未来发展前景的重要标准：投资资金的规模；投资选择的方向；投资风险的控制。只                 有同时在三要素上都具备了较好的条件，我们才能认为企业对个别标的的投资成功不                 是因为一个偶然的生意机会，而是在一个完整业务体系基础上的必然结果。                 我们注意到，深宝安目前拥有两个高新企业创业投资平台，一个是集团公司直接进行                 投资。目前，在高新技术业方面，公司已投资拥有中国市场占有率第一，全球排名第                 三的电池负极材料生产企业深圳贝特瑞电子材料有限公司，持有该公司 54.76%的控股                 权。公司在 07 年年报中披露，贝特瑞公司成功开发了一款高压实比负极材料，该产品                 有望成为公司 2008    年新的利润增长点。报告期内公司申请并获得了深港创新圈能源                 材料龙头企业、深圳市新能源储能材料工程研究中心、锂离子电池负极材料国家标准                 的制定权等一系列荣誉。根据股改资料，贝瑞特销售额2005 年突破 6000 万元后，2007                 年突破一亿元，净利润为2500 万元。                 根据 07 年年报，公司还拥有成都绿金生物农药、深圳云海通讯技术、北海通讯技术、                 武汉云峰再生能源等8 家公司股权，初始投资金额1.08 个亿，其中成都绿金是国内唯                 一一家生产印楝纯植物源生物农药的企业，网络资料表明该公司主要经营印楝素产业，                 包括印楝树育苗、种植、印楝素植物源农药、肥料等绿色生态为主题的农资产业。                 表 4：公司持有的高科技创投项目情况                公司名称                         注册资本     持股比例          投资额                 深圳市贝特瑞新能源材料股份有限公司            5000.00     54.76        5000                成都绿金高新技术股份有限公司                1698.85    52.98        900                深圳市云海通讯股份有限公司                26640.00   3.75          999                湖北鼎龙化学有限公司                   15289.80   9.31         1423.48                天津市北海通信技术有限公司                5000.00      8           400                北京鼎汉技术股份有限公司                 24154.59   2.07          500                武汉云峰再生资源有限公司                  1632.25    30.02        490                中国风险投资有限公司                   5609.38     19.61        1100                Total                         85024.86  ----        10812.48                 数据来源：公司2007 年年报，国泰君安证券研究所。                 公司创投业务的另一个重要平台是中国风险投资公司，如前所述，公司投资 1100 万元                 持有该公司 19.61%的股份，为第一大股东，深宝安公司董事局兼总裁陈政立先生                 还是中国风险投资公司的董事长。目前仅能从有限公开资料中了解到中国风险投资公                 司在国内风险投资界中具有相当的行业地位和品牌美誉度，已累计投资约20 个高新企                 业，其中东江环保（8230hk ）等已在香港上市。                 5. 业绩预测：08-09 年 EPS 预测分别为 0.4 元和 0.77 元                 5.1. 2008 年 EPS 预测为 0.4 元                 商品房销售收入：根据公司年报披露资料和项目实际进度，预计今年结算的项目包括：                 深圳龙华世纪春城和布吉华浩源项目的部分，贡献 6.7 亿收入；另有惠州山水江南、                 武汉山水龙城3 期和海口江南城3 期的部分。预计商品房结算面积约 15 万平米，贡献                 主营收入 12.18 亿元，毛利率约 67%  （表11 ）。需要指出的是，08 年将结算的这 15 万                 平米中，截至08 年一季度已经销售了至少 12 万平米。因此，08 年的地产业绩具有很                 好的确定性。地产销售将贡献 61%的主营收入。 2008 年公司房地产开发主要盈利项目收入预测              （单位：万平米，百万元）             项目名称         产品类型      预计结算面积     预计结算均价     预计主营收入     预计毛利率          深圳世纪春城四期          商住         4.65       11000      511.50    80%           深圳华浩源四期          商住         1.92       8500       163.20    71%            惠州山水江南          多层         4.00       6200       248.00    60%          武汉山水龙城3 期        别墅          1.41       11000      155.10    53%           海口江南城3 期        商住          2.7        5200       140.40    42%               总计                      14.68      ---       1218.20    67% 出租经营性收入：公司拥有的出租经营物业如表 2，07 年公司实现租金收入 1100 万元，                 但是上海宝安大厦和北京京门大厦等物业的出租收入是反映在房地产主营收入中的，                 即反映在07 年 7.6 亿元收入中。我们在做业绩预测时，将把所有物业出租收入单独预                 测。上海宝安大厦和北京京门大厦所在区域均为核心地段，近年来受益于经济景气和                 需求旺盛，租金持续上涨，例如：上海甲级写字楼近几年平均年租金每年都上升 15%。                 我们预计公司 08 年出租收入可以贡献主营收入4300 万元。                 医药主业收入：07 年马应龙实现主营收入 5.49 亿元，净利润 1.34 亿元。08 年马应龙                 收入将来自主业增长。参考国泰君安医药行业研究员和其他医药行业分析师的预测，                 结合我们自己的判断和公司调研结论，预计马应龙 08  年主营收入有望达到 32%的增                 长，即主营收入实现7.24 亿元，盈利能力提升，费用与上年基本持平，最后得到主营                 净利润为7980 万元。收入和盈利能力提高的因素包括：口服治痔新西药地奥司明片和                 中药治痔新药痔炎消片大规模投入市场，07 年四季度麝香痔疮膏提价等。                 商贸业务因为07 年公司转让了旗下商场的股权，不做预测。其他业务中大部分不属于                 主业，属于主业的高科技比例很小，所以均不做预测。                 综合统计，08 年公司主营收入为 19.5 亿元，同比基本持平。由于盈利能力强的房地产                 主业占 61%，所以综合毛利率提高到 61%。最后预计净利润为 3.65 亿元，同比增长                 58%，按现有9.59 亿总股本折合 EPS 为0.4 元。净利润中，87%来自于房地产销售。008 年公司主营收入和业绩预测          （单位：百万元）             主业名称         主营收入      主营收入占比      净利润       净利润占比         EPS           地产销售业务         1218.20      67%       332        87%          0.35           地产出租业务           43          38%      13.62       9%          0.04             医药业务          724.19       2%       33.93       4%          0.01              总计         1985.39       100%     364.68      100%         0.45.2. 2009 年 EPS 预测为 0.77 元                 商品房销售收入：根据公司年报披露资料和项目实际进度，预计今年结算的项目包括：                 深圳龙华世纪春城和布吉华浩源项目的部分，贡献 10 亿收入；另有惠州山水江南、武                 汉山水龙城2 期和3 期、海口江南城3 期的部分。预计商品房结算面积约28 万平米，                 贡献主营收入约 22 亿元，毛利率约 65% 。预计地产销售贡献67%的主营收入。2009 年公司房地产开发主要盈利项目收入预测              （单位：万平米，百万元）             项目名称          产品类型      预计结算面积     预计结算均价     预计主营收入      预计毛利率           深圳世纪春城四期         商住           6         10800      648.00      80%           深圳华浩源四期          商住           4          9000      360.00      72%            惠州山水江南          多层           5          6200      310.00      60%           武汉山水龙城2 期        别墅          2.50       10800      270.00      67%           武汉山水龙城3 期        别墅          1.49       10800      161.01      52%           海口江南城3 期         住宅           6          5200      312.00     46%            宝安·椰林湾          商住           3          5000      150.00     44%               总计           ---         27.99      ---       2211.01      65% 出租经营性收入：公司拥有的出租经营物业如表 2，如同08 年的出租收入预测，预计                 公司 08 年出租收入增长22%，贡献主营收入5246 万元。                  医药主业收入：参考国泰君安医药行业研究员和其他医药行业分析师的预测，结合我                 们自己的判断和公司调研结论，预计马应龙 09  年主营收入有望达到 41%的增长，即                 主营收入实现 10 个亿元，盈利能力持续提升，费用与上年基本持平，最后得到净利润                 为 1.379 亿元。                 商贸业务因为07 年公司转让了旗下商场的股权，不做预测。其他业务中大部分不属于                 主业，属于主业的高科技收入不做预测。                 综合统计，09 年公司主营收入为 33 亿元，同比增加 65%；预计净利润为7.39 亿元，                  同比增长95%，按现有9.59 亿总股本折合 EPS 为 0.77 元。净利润中，79%来自于房                 地产销售，但是，医药主业的净利润贡献度快速提升。                 表 4：2009 年公司主营收入和业绩预测          （单位：百万元）             主业名称         主营收入       主营收入占比       净利润       净利润占比         EPS            地产销售业务         2211.01       67%       585.86      79%         0.61            地产出租业务          52.46        2%        16.61       2%          0.02             医药业务          1021.11      31%       136.68      18%         0.14               总计         3284.58       100%      739.15      100%         0.77                 数据来源：国泰君安证券研究所预测。                 6.  估值分析：谨慎增持投资评级，目标价 16.24 元                 6.1. RNAV 估值：目标价 14.99 元                 按照 3.6%无风险利率、8.3%市价溢价、0.78 的Beta 值、5.5%的负债利率和4：6 的权                 益债务比例，得到的贴现率为 6.5%。采用扣除成本、土地增值税等税费后的自由现金                 流贴现值作为重估价值基础。                 对公司 481 万平米房地产开发项目储备、约 10 万平米出租物业重估后，得到重估净收                 益214 亿元，加上 08 年一季度末净资产，扣除净负债，得到公司 RNAV 为 143.7 亿元，                 折合每股 RANV 为 14.99 元，该目标价为重估价值，根据公司房地产等资产盈利能力，                 RNAV 将为公司合理目标价提供支撑。08 年公司 RNAV 值 （单位：百万元）                     ％NAV          每股 NAV                             出租物业重估净收益            992.54          8.38%             1.04                               开发项目增值             12562.20        106.02%           13.10                            2008 年 3 月末净资产        1692.73         14.29%             1.77                            2008 年 3 月末净负债        -877.83         -7.41%            -0.92                               NAV 资产净值           14369.63         1.21            14.99 比较同类创投概念公司市场估值较高                            A 股拥有创投概念的、具有良好基本面的公司大约有 9  家，具体如下表5。从该表可                            知，这 9 家公司既有高科技行业的，也有传统行业的，深宝安是仅有的主业比较多元                            化的一家，既有成长性良好的房地产业，也有估值高的医药和高科技行业。                            表 5： 创投概念公司高估值反映了较好的预期 上市公司   0430 股价    07A EPS   08E EPS  07A PE 08E PE  主营业务             创投公司           持股比例 同方股份       30.17     0.74     1.01    40.8    29.9 计算机设备      直接或参股47 家高科技公司           -- 电广传媒       22.9      0.33     0.65    69.4    35.2    传媒        深圳市达晨创业投资             100% 南天信息        17       0.2      0.35    85.0    48.6 计算机设备         盈富泰克创业投资             10% 华工科技       10.35     0.15      0.4    69.0    25.9 计算机设备         武汉华工创业投资             17% 紫江企业       7.14      0.24     0.43    29.8    16.6    包装         上海紫江创业投资             98% 张江高科       13.37     0.31     0.52    43.1    25.7  高科园区       张江汉世纪创业投资基金            30% 大众公用       16.6      0.2      0.29    83.0    57.2    燃气        深圳市创新投资集团             20% 北京城建       17.6      0.36     0.85    48.9    20.7   房地产        深圳中科招商创业投资            30%                                                    S 深宝安      14.33     0.24      0.4    59.7    35.8      房地产、医药和高科技          中国风险投资公司             20% PE 法估值：目标价16.24 元                            由于重点考虑中长期公司投资价值和12 个月目标价，我们采用09 年EPS 为基础进行                            PE 估值。房地产行业包括销售和出租收入，公司属于二线地产，具有成本低和未来进                            入结算高峰期的特征，参照同类公司估值和我们的估值基准，可给予公司 09 年 18 倍                            动态PE，对应的目标价为11.34 元。医药行业属于中药，未来稳健成长，参照同类公                            司估值，可给予35 倍合理PE，对应的目标价为4.9 元。二者合计 12 个月目标价为 16.24                            元。                            表 6：  PE 法估值对应公司目标价                            主营业务           2009E EPS          合理倍数               目标价                             地产业务             0.63               18X PE             11.34                            医药业务             0.14               35X PE              4.9                              Total           0.77                ---              16.24